“ภาษีที่ดิน” จุดเปลี่ยนครั้งใหญ่ของคนมีที่ เรียนรู้ – พัฒนาศักยภาพ “ที่ดิน” โอกาสและความเป็นไปได้ไม่มีที่สิ้นสุด

Mission To The Moon x KBank Private Banking

เป็นที่รู้กันว่า เศรษฐี และที่ดินเป็นของคู่กัน เพราะนอกจากทรัพย์สินเงินทองแล้ว “ที่ดิน” ถือเป็นทรัพย์สมบัติที่ล้ำค่า ที่คนรุ่นก่อนส่งต่อเป็นมรดกไว้ให้ลูกหลาน เพราะว่าที่ดิน คือ “โอกาส” และ “ความเป็นไปได้” มากมาย

แต่ในปัจจุบัน การมีที่ดิน หรืออสังหาริมทรัพย์ไว้ในครอบครองนั้น ก็ไม่ใช่เรื่องที่เรียบง่ายเหมือนเมื่อก่อน เพราะ ไม่ว่าจะเป็นเรื่องของ ภาษีที่ดิน กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการพัฒนาที่ดิน เช่น ผังเมือง กฎหมายควบคุมอาคาร ทำให้การบริหารจัดการที่ดินมีความซับซ้อนมากกว่าที่เคย และจำเป็นต้องมีการวางแผนอย่างรอบคอบ เพื่อที่จะทำให้อสังหาริมทรัพย์เหล่านี้ ยังคงเพิ่มมูลค่าเพื่อเป็นรากฐานให้กับลูกหลานรุ่นต่อๆ ไป

Mission To The Moon ได้มีโอกาสไปพูดคุยกับ คุณ กรกช อรรถสกุลชัย Senior Executive Director, Chief Non-Capital Market Solution Private Banking Group, ธนาคารกสิกรไทย ถึงความสำคัญของการบริหารจัดการสินทรัพย์ประเภท “อสังหาริมทรัพย์” ว่า มูลค่าที่แท้จริงของมันคืออะไร มีความสำคัญอย่างไร และมันสามารถต่อยอดไปเป็นอะไรได้บ้าง

Location Location Location & Timing ปัจจัยสำคัญที่กำหนด ‘ศักยภาพ’ และ ‘มูลค่า’ ของที่ดิน

ในวงการอสังหาริมทรัพย์นั้น เรามักได้ยินคำพูดว่า Location, Location, Location ที่เป็นปัจจัยสำคัญในการบ่งบอกศักยภาพและมูลค่าของที่ดิน โดย Location ที่ว่านั้นสามารถจำแนกออกมาได้เป็น 3 ด้านหลักๆ นั่นก็คือ

1. Location แรก คือ ด้านกายภาพ

ด้านกายภาพ หลักๆคือเรื่องของการเข้าถึงที่ดินว่าเป็นที่ดินที่อยู่ติดกับถนน สถานีรถไฟฟ้า จุดเชื่อมต่อการเดินทาง รวมถึงลักษณะสภาพแวดล้อมของที่ดิน เช่น ที่ดินติดทะเล แม่น้ำ หรือภูเขา ก็ย่อมเป็นที่ดินที่มีมูลค่าสูง เพราะมีศักยภาพที่มีโอกาสจะพัฒนาไปแล้วแต่จุดเด่นของแต่ละพื้นที่

2. Location ที่สอง คือ ด้านตลาด

ด้านตลาด หรือความเป็นที่ต้องการของตลาด ว่าเป็นที่ดินที่ตั้งอยู่ในบริเวณที่มีความต้องการหรือไม่ เช่น ที่ดินในย่านการค้า ย่านที่อยู่อาศัย สถานที่ท่องเที่ยว หรือย่านคนทำงาน ก็จะทำให้ที่ดินนั้นมีมูลค่าสูงตามความต้องการใช้ที่ดินบริเวณนั้น เป็นต้น

3. Location ที่สาม ด้านกฎหมาย

ด้านกฎหมาย หลักๆคือ ผังเมือง ที่จะเป็นตัวกำหนดว่าที่ดินบริเวณไหนสามารถสร้างอะไรได้ อะไรไม่ได้ สร้างได้มากน้อยแค่ไหน นอกจากนั้นยังมีกฎหมายที่ควบคุมแต่ละพื้นที่ เช่น ที่ดินที่อยู่ใกล้วัด ใกล้โรงเรียน ใกล้เขตทหาร ใกล้เขตพระราชฐาน หรือใกล้เขตสนามบิน ก็จะมีข้อจำกัดทางกฎหมายเพิ่มเติม เช่น ห้ามสร้างสูงเกินกี่เมตร ห้ามใช้ประโยชน์ในด้านใดบ้าง ในทางกลับกัน ก็จะมีที่ดินบางที่ที่จะได้รับการส่งเสริมจากภาครัฐด้วยเช่นกัน เช่นเขตเศรษฐกิจพิเศษต่างๆที่เพิ่มสิทธิประโยชน์ ของการใช้ที่ดินในพื้นที่

นอกเหนือจาก 3 Location ยังมีอีก 1 ปัจจัยสำคัญที่หลายคนอาจจะค่อยคำนึงถึงก็คือเรื่องของเวลา หรือ Timing ยกตัวอย่างเช่น เราอาจจะมีที่ดินที่ตั้งอยู่ในพื้นที่ที่ตอบโจทย์ทุกอย่างในเรื่องของ Location เช่นเป็นที่ดินที่ติดถนน ติดสถานีรถไฟฟ้า อยู่ในย่านท่องเที่ยว แต่ว่าเวลายังไม่เอื้ออำนวยที่จะทำให้ที่ดินเกิดการพัฒนาได้ อย่างเช่นการเกิดการแพร่ระบาดของโควิด-19 หรือในช่วงที่เศรษฐกิจฝืดเคือง หรือยังมี Supply จำนวนมากในพื้นที่ ทำให้เจ้าของที่ดินยังไม่สามารถใช้ศักยภาพของที่ดินตรงนั้นได้อย่างเต็มที่

ภาษีที่ดิน คืออะไร ทำไมไม่ควรมองข้ามอย่างเด็ดขาด

จุดเปลี่ยนครั้งใหญ่ของ การสะสมที่ดินของเศรษฐีในเมืองไทย นั้นเกิดขึ้นเมื่อปี พ.ศ. 2558 เมื่อมีสิ่งที่เรียกว่า “ภาษีมรดก” ทำให้ผู้ครอบครองที่ดินจำนวนมากต้องกลับไปดูว่า ครอบครัวของตัวเองมีที่ดินอะไรอยู่ในครอบครองบ้าง มีมากน้อยเท่าไหร่ อยู่ในรูปแบบใด แล้วพวกเขาจะต้องทำอย่างไรบ้างเพื่อที่จะรักษาที่ดินของตัวเองไว้ ให้ตกทอดสู่ลูกหลานรุ่นต่อๆ ไป และที่สำคัญต้อง “ลดภาระจากภาษี” ให้ได้มากที่สุด เรียกได้ว่าเป็นจุดเริ่มต้นของการปลุก “ความตระหนักรู้” ในเรื่องที่ดิน หลายๆ บ้านเปิดเซฟ หยิบโฉนดที่ดินออกมาดู เริ่มคิดว่าจะแบ่ง จะโอนอย่างไร ลูกหลานหลายบ้านได้รับรู้ว่ามีที่ดินอยู่ตรงไหนก็ช่วงนั้น หลังจากนั้นก็มีเรื่องภาษีที่ดินฯ ที่สร้างความกังวลให้กับเจ้าของที่ดินยิ่งกว่าภาษีมรดก เนื่องจากภาษีมรดกจ่ายเพียงครั้งเดียว แต่ภาษีที่ดินต้องจ่ายทุกปี และมีโอกาสที่จะเพิ่มสูงขึ้นเรื่อยๆ

ภาษีที่ดิน ประกอบด้วย 2 ตัวแปรคือ ฐานภาษี และอัตราภาษี โดยฐานภาษีจะอิงตามราคาประเมินของกรมธนารักษ์ ส่วนอัตราภาษีนั้นจะจัดเก็บแตกต่างกัน ตามลักษณะการใช้ประโยชน์ที่ดิน และมูลค่าของที่ดิน โดยแบ่งออกเป็น 4 ประเภท ได้แก่

1. ที่ดินเพื่อการเกษตรกรรม
2. ที่ดินเพื่อการอยู่อาศัย
3. ที่ดินที่ใช้ประโยชน์อื่น (นอกเหนือการใช้ประโยชน์จากข้อ 1 และ 2)
4. ที่ดินที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์

โดยวิธีการคิดภาษีที่ดินก็คือ ฐานภาษี x อัตราภาษี = “ภาระภาษี” ที่เป็นจำนวนเงินที่เจ้าของที่ดินจะต้องจ่ายอย่างไรก็ตาม ยังมีปัจจัยเพิ่มเติมบางอย่างที่ทำให้เจ้าของที่ดินหลายคนต้องปวดหัวก็คือที่ดินที่เป็นพื้นที่รกร้างว่างเปล่า หรือที่ดินที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์ เนื่องจากมีข้อกฎหมายหนึ่งระบุเอาไว้ว่า หากภายใน 3 ปีแล้วยังไม่มีใช้ประโยชน์ทางที่ดิน ก็จะมีการเพิ่มอัตราภาษี 0.3% ทุกๆ 3 ปี

ดังนั้น หากใครก็ตามที่มีที่ดินรกร้างว่างเปล่าอยู่ ก็อาจจะต้องหาทางใช้ประโยชน์เพื่อลดภาระภาษีที่จะเพิ่มขึ้นมา
นอกจากนั้น การยกเลิกมาตรการปรับลดอัตราจัดเก็บภาษีที่ดิน 90% ที่ยกเลิกไปในปีนี้ ทำให้เจ้าของที่ดินได้เห็นผลกระทบ หรือภาระภาษีที่จะต้องจ่ายจริงในแต่ละปี ยิ่งสร้างความกังวลมากยิ่งขึ้น

บทบาท KBank Private Banking ในฐานะผู้ให้บริการที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Advisory Service) ที่ช่วยลูกค้าบริหารจัดการที่ดินแบบองค์รวม

จากที่ KBank Private Banking ได้สำรวจพอร์ตที่ดินของลูกค้าที่เข้ามาใช้บริการ ทำให้เราสามารถแบ่งที่ดินที่ลูกค้าถือครองออกเป็น 4 ประเภท ได้แก่

1. ‘ที่ดินพร้อมพัฒนา’

เป็นที่ดินที่มีความพร้อมในด้านของทั้ง Location และ Timing สามารถพัฒนาได้เลย โดย KBank Private Banking ก็พร้อมที่จะให้คำแนะนำและบริการตามความต้องการของลูกค้า ไม่ว่าจะเป็น การให้คำแนะนำและเป็นที่ปรึกษา หาช่องทางการขาย การปล่อยเช่า การหาผู้ร่วมพัฒนา หรืออื่นๆ แต่ที่ดินประเภทนี้จะมีอยู่น้อย เพียงประมาณ 7% ของพอร์ตทั้งหมด

2. ‘ที่ดินรอพัฒนา’

เป็นที่ดินที่มีความพร้อมในด้าน Location แต่ยังไม่พร้อมในแง่ของ Timing กล่าวคือมีแนวโน้มที่จะพัฒนาได้ แต่ยังไม่ใช่ ณ ตอนนี้ เช่น ที่ดินที่อยู่ในแนวรถไฟฟ้า แนวถนนตัดใหม่ ในเขตเศรษฐกิจพิเศษ ซึ่งโครงการยังไม่เสร็จสมบูรณ์ ทำให้ที่ดินตรงนั้นยังไม่พร้อมสำหรับพัฒนาในปัจจุบัน ซึ่งที่ดินประเภทนี้มีปริมาณ 47% ของพอร์ตทั้งหมด

3. ‘ที่ดินที่ยังไม่พร้อมพัฒนา’

วนใหญ่ที่ดินประเภทนี้จะอยู่ที่ต่างจังหวัด ไม่ติดถนนใหญ่ เป็นที่ดินที่ใช้ในการเกษตรที่ยังไม่สามารถที่จะพัฒนาได้ในอนาคตอันใกล้ โดยที่ดินประเภทนี้มีปริมาณ 44% ของพอร์ตทั้งหมด
ที่ดินประเภทที่ 2 และ 3 มีจำนวนมากที่สุด ซึ่งทาง KBank Private Banking เอง ก็มีผลิตภัณฑ์ที่น่าสนใจที่จะช่วยให้ลูกค้ามีโอกาสในการสร้างรายได้จากที่ดินเหล่านี้ให้ได้มากที่สุด

4. ‘ที่ดินพัฒนาแล้ว’

ที่ดินประเภทนี้มีน้อยที่สุด ประมาณ 2% ของพอร์ตทั้งหมด ซึ่งที่ดินประเภทนี้ไม่ต้องห่วงมาก เพราะไม่สามารถทำอะไรเพิ่มเติมได้มาก มีรายได้จากการใช้ประโยชน์อยู่แล้ว และไม่ได้รับผลกระทบจากการขึ้นอัตราภาษีแบบที่ดินไม่ใช้ประโยชน์

นอกจากให้คำปรึกษา และคำแนะนำ อีกหนึ่งบริการสำคัญที่ KBank Private Banking มีความเชี่ยวชาญอย่างมากก็คือการลงทุน สืบเนื่องมาจากเหตุที่ที่ดินส่วนใหญ่ของลูกค้าที่เข้ามารับคำปรึกษากับทาง KBank Private Banking เป็นที่ดินประเภท ‘รอพัฒนา’ และ ‘ไม่พร้อมพัฒนา’ ซึ่งยังไม่สามารถใช้ประโยชน์จากที่ดินในทางตรงได้ ทาง KBank Private Banking จึงได้แนะนำบริการ Land Loan for Investment ขึ้น เพื่อให้เจ้าของที่ดินสามารถใช้ประโยชน์จากที่ดินในทางอ้อมแทน

โดย Land Loan for Investment คือบริการสินเชื่อเพื่อการลงทุน ที่ช่วยเปลี่ยนที่ดินไม่มีสภาพคล่อง เป็นวงเงินพร้อมลงทุน ผ่านการลงทุนกับ KBank Private Banking เพื่อสร้างผลตอบแทนที่เหนือกว่าได้

อนาคตของวงการอสังหาฯ และความเป็นไปได้ของที่ดิน สำหรับคนรุ่นใหม่

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์นั้นเป็นธุรกิจที่จะไม่มีวันหายไปจากตลาด แต่โอกาสและรูปแบบที่เหมาะสมกับการลงทุนอาจจะเปลี่ยนแปลงไป ตามสภาพสังคม และไลฟ์สไตล์ของผู้คน ยกตัวอย่างเช่น ในปัจจุบัน ที่หลายๆ คนต้อง Work From Home เนื่องจากการแพร่ระบาดของโควิด-19 ทำให้ตลาดอสังหาฯ ก็ได้รับผลกระทบเช่นกัน ทั้งทางบวกและทางลบ

เมื่อผู้คน Work From Home อาคารสำนักงานต่างๆ ก็ไม่เป็นที่ต้องการเท่าเมื่อก่อน แต่เริ่มมีความต้องการพื้นที่เพื่อการทำงานอื่นๆ เช่น Coworking Space ร้านกาแฟ ร้านอาหารมากขึ้น หรือ ด้วยการเดินทางที่ลดลงทำให้คอนโดเล็กๆ ในเมืองนั้นไม่ใช่ทางเลือกที่ดีที่สุดอีกต่อไป ส่งผลให้บ้านเดี่ยวในเขตชานเมือง ได้รับความนิยมมากขึ้น ซึ่งโลกของอสังหาฯ นั้นมีการเปลี่ยนแปลงอยู่เสมอ เพราะฉะนั้นถ้าใครที่ต้องการจะเข้ามาลงทุนกับตลาดอสังหาฯ ก็ควรศึกษา และติดตามข่าวสารอย่างใกล้ชิด

โดยเฉพาะคนรุ่นใหม่ที่เริ่มนิยมมาลงทุนในอสังหาริมทรัพย์กันมากขึ้น ด้วยวิธีการกู้ซื้อคอนโดมาแล้วปล่อยเช่าหวังเอากำไร แต่สิ่งหนึ่งที่ไม่ควรลืมก็คือค่าใช้จ่ายของการปล่อยเช่าคอนโด ที่มีทั้งค่านายหน้า ค่าส่วนกลาง ค่าใช้จ่ายดอกเบี้ย และที่หลายๆ คนลืมคิดก็คือ Vacancy Rate หรือระยะเวลาที่ไม่มีคนมาเช่า เพราะฉะนั้นแล้ว ควรศึกษาปัจจัยเหล่านี้ให้ดี ก่อนเข้ามาลงทุน

สุดท้ายนี้ การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ก็เหมือนกับการลงทุนในสินทรัพย์อื่นๆ ที่สามารถให้ทั้งผลตอบแทนที่น่าสนใจ และมีความเสี่ยงที่ต้องระมัดระวัง ในขณะเดียวกัน ภาษีที่ดิน ก็เป็นอีกปัจจัยสำคัญที่เข้ามาเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์และการถือครองที่ดินในประเทศไทย ซึ่งได้สร้างความกังวลให้กับผู้คนจำนวนมาก ในขณะที่หลายๆ คนกลับมองเห็นโอกาสจากการเปลี่ยนแปลงนี้

สำหรับผู้สนใจใช้บริการที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Advisory Service) ของ KBank Private Banking ติดต่อ Contact Center โทร.02-888-8811